Põllumaa on olunud viimasel kahel aastakümnel üks tulusamaid investeeringuid Eestis. Kuigi põllumaa ostu, omamise ja rendiga kaasnev paberimajandus ja igakuised toimingud nõuavad oluliselt vähem tegelemist ja pingutusi kui näiteks äripindade või elamukinnisvara rent, on siiski mitmeid kitsendusi ja piiranguid, mida peaks silmas pidama. Millised on põllumaa ostu ja rentimise eripärad Eestis, millega haritava maa omanik peaks arvestama?

Kontrolli, millised koormatised ja piirangud on kinnisasjaga seotud!

Tihti võib just eraisikult maad soetades avastada tehingu käigus, et maaomanik ei ole teadlik oma põllumaaga seotud koormatistest või kitsendustest, mis võivad müügitehingut raskendada. Õnneks on võimalik kinnistusraamatust katastrinumbri abil kontrollida, millised on kinnisasjaga seotud andmed: kas maal on koormatisi või servituute, kuid ka seda, kas maa on kaasomanduses ja tehingusse minekul võib tekkida olukord, kus kaasomanik soovib viimasel hetkel kasutada ostu eesõigust.

Infopäring kinnistusraamatust maksab 3 eurot, kuid võib aidata säästa aega ja peavalu ostutehingult, mille toimumine on väga ebatõenäoline või isegi ostjale kahjulik.

Pea meeles, et maal lasuvad koormatised jäävad kestma!

Uue maaomanikuna peab arvestama, et kõik kinnistusraamatusse kantud koormatised jäävad ka müügitehingu korral kestma. See tähendab, et uus omanik peab olema valmis eelmise omaniku võla tagatiseks oleva hüpoteegi realiseerimiseks, kuid näiteks ka seda, et kui kolmandale osapoolele on antud näiteks teeservituut või tehnovõrgu trasside rajamise servituut.

Koormatistega seotud küsimused tuleks kindlasti müügitehingu käigus läbi rääkida. Mõnikord on müüja hüpoteegiga tagatavad kohustused jub täitnud ning see annab võimaluse taotleda hüpoteegi omaniku nimele kandmist või kustutamist. Samuti on võimalus hüpoteek asendada hüpoteegiga mõnele teisele kinnistule – juhul, kui hüpoteegipidaja selleks loa annab.

Mida peaks põllumaa ostmisel arvestama juriidiline isik?

Juriidilise isiku õigus omada põllumajandusmaad on Eestis kitsendatud. Juhul, kui omandatakse vähem kui 10 ha suurune kinnistu, kitsendusi ei rakendu. Kui aga soovitakse osta suurem maatükk, on nõutud, et juriidiline isik oleks viimased kolm aastat tegelenud põllumajandustoodagu tootmisega. Erandina saab suurema maatüki ostmiseks loa anda maavanem, põllumajandustoodete tootmist peab tõendama aga Maksu- ja Tolliametile.

Haritava maa ja rohumaa rendilepingud jäävad kestma

Juhul, kui oled soetanud põllumaa ja soovid selle tulu teenimiseks välja rentida, tasub teada, et eelmise omaniku poolt sõlmitud rendilepigud jäävad kestma. Uus omanik saab olemasoleva rentnikuga sõlmitud lepingu lõpetada 3 kuu jooksul peale kinnisasja võõrandamist, kuid selle käigus peab arvestama põllumajandusliku rendilepingu regulatsiooniga. Selle kohaselt peab rentnikut rendilepingu lõpetamisest teatama ette vähemalt ühe aasta ning lepingu lõpukuupäev on kas 1. aprill või 1. oktoober. Juhul, kui kinnistusraamatusse on tehtud märge rendilepingu kohta, siis uuel omanikul 3 kuu jooksul ülesütlemisõigust ei ole. 

Üllatuste vältimiseks tasub uurida infot kinnisasja kohta Kinnistusraamatust, kuid kahju ei tee ka nõustaja kaasamine. 

Mida peaks silmas pidama haritava maa rendilepingute puhul?

Lepingu koostamisel peaks selle sisu hoolikalt läbi mõtlema, kuid see ei tähenda, et leping peaks ilmtingimata olema pikk. Mida peaks kindlasti arvestama:

• Kinnisasja tuleks lepingus võimalikult täpselt kirjeldada
• Võimalusel tasub lisada kinnistu plaan
• Tuleks kontrollida, kas kinnistusraamatusse on kantud varasemad rendilepingud, õigused kolmandate isikute suhtes mis takistavad maa kasutamist või muud kitsendused
• Rentniku soovil ja omaniku nõusolekul kanda kinnistusraamatusse märge rendilepingu kohta
• Tuleb kokku leppida rendi suurus ja selle maksmise kord
• Tasub üle vaadata maksuküsimused – põllumajandustoetused, maamaksu ja rendilt makstava tulumaksuga seonduv. 

Põllumajanduslike rendilepingute pikendamise ja lõpetamisega seoses peaks arvestama, et vähemalt 3- aastase tähtajalise rendilepingu puhul peab lepingu lõpetamiseks üks pool teisele teatama vähemalt 2 kuud enne lepingu lõppemist selle lõpetamise soovist. Vastasel juhul muutub leping tähtajatuks. Juhul kui leping on tähtajatu, kohandub aga taas põllumajandusliku rendilepingu regulatsioon, mille puhul etteteatamise aeg rendilepingu lõpetamisest on vähemalt 1 aasta, kusjuures lõpukuupäev on 1. aprill või 1. oktoober. Juhul, kui rentnikul on lepingu lõpetamise hetkeks mingi osa saagist koristamata, ei ole tal õigust koristamata saagile, kuid jääb õigus saagi tootmiseks tehtud kulutuste hüvitamisele.

Erinevates maa rendiga seotud lepingutes tasub olla täpne, sest ebakorrektsused dokumentatsioonis võivad saada probleemiks nii omavahelistes läbirääkimistes kui ka erinevate põllumajandustoetuste taotlemisel.

Kasulik teada – millised on trendid tehingutes Eesti põllumaadega?

Lühiülevaade Eesti põllumaade olukorrast 2017-2018. aasta andmetel oleks järgmine. Eestis on Maa-ameti 2018. aasta statistika järgselt ligi 1,4 miljonit hektarit põllumaad, millest riigi maareservis on 87 314 ha. 2017. aasta maa-ameti turuülevaate kohaselt vahetas kõigist Eesti põllumaadest (see tähendab haritavatest maadest ja rohumaadest) omanikku veidi üle 2%.

Kui haritava maa müüjatest moodustavad enamuse eraisikud (ca 50%), siis maa ostjate hulgas on enim juriidilisi isikuid (ca 79%). Välismaalaste osakaal maa müüjatel hulgas oli 2017. aasta seisuga 0,7% ja ostjate hulgas 0,3%.

Põllumaa hektari mediaanhind on olnud stabiilsel tõusuteel, kasvades ca 1200 € juurest 2013. aastal kuni 2912 euroni 2017. aasta seisuga.

Peamisteks haritava maa väärtust mõjutavateks teguriteks peetakse maatüki pindala, kusjuures mida kõrgem on kinnistu pindala, seda kõrge hektari mediaanhind. Samuti on olulised hinda kujundavad tegurid mullaviljakus ja see, kui suur osa maatükist on registreeritud PRIA põllumassiivide registris.

Rendihinnad on Statistikaameti andmetel keskmiselt 52 € juures hektari kohta.

EstEst PR – Sinu ekspert tehingutes põllumaaga

Soovid asjatundlikku partnerit maatehingutes? Meil on enam kui 25 aastat kogemust Eesti metsa- ja maaturul. Teame põllumaa ostu-müügitehingutega seotud kitsaskohti ja nüansse ning aitame leida sobiva kinnistu igale ostjale.

Meil on pidevalt täienev valik kinnistuid ning oleme kõikide metsamaade, põllumaade ja elamumaade ainuomanikud. Soovid investeerida Eesti põllumaasse? Võta meiega ühendust!