Die Preise für Wald- und Landtransaktionen sind nicht festgeschrieben, sondern variieren auf der Grundlage verschiedener Faktoren. Auch wenn Waldgebiete und Ackerland auf den ersten Blick den Anschein erwecken, ähnliche Immobilientypen zu sein, gibt es einige wesentliche Unterschiede bei der Bildung des Preises, die beim Kaufen oder Verkaufen von Grundstücken beachtet werden sollten. Unten haben wir einige der wichtigsten Faktoren hervorgehoben, die den Wert und den Preis eines Grundstücks sowohl für Waldgebiete als auch für Ackerland beeinflussen.
Faktoren, die den Preis von Waldgebieten beeinflussen
Artenzusammensetzung und Altersstrukturen des Waldes
Die wichtigsten Faktoren bei der Preisbildung von Waldgebieten ist ihre Artenzusammensetzung und die vorhandenen Altersstrukturen. Waldgebiete mit einem schlagreifen Wald, d.h. Land mit einem sofortigen Profitpotential durch Kahlschlag wird am höchsten gehandelt. Da es Jahrzehnte und Generationen braucht, bis ein Wald schlagreif ist, ist dieser Preisfaktor leicht nachvollziehbar. Falls eine Parzelle mit Waldgebiet für einen sofortigen Profit gekauft werden soll, wäre es empfehlenswert, eine teurere Parzelle mit einem schlagreifen Wald in Erwägung zu ziehen, während frisch aufgeforstete oder mittelalte Waldgebiete sich eher für eine langfristige Investition eignen.
Lebensraumtyp
Die Qualität des Holzes und das Wachstumstempo des Waldes stehen in direkter Abhängigkeit mit dem Lebensraumtyp des Waldes, d.h. ob sich der Boden für die dort wachsenden Spezies eignet. Die Eignung des Lebensraumtyps ist besonders bei der Wiederaufforstung wichtig, da eine gute Kompatibilität zwischen dem Lebensraumtyp und den Spezies automatisch einen gesünderen und wachstumsfähigeren Wald hervorbringt und somit erwartungsgemäß auch mehr Ertrag für die Zukunft bedeutet.
Faktoren, die den Preis von Ackerland beeinflussen
Im Fall von Ackerland gibt es ebenfalls einige Faktoren, die eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung spielen. Bevor die gemeinsamen Faktoren betrachtet werden, die die Preisbildung von Waldgebieten und Ackerland beeinflussen, ist es wichtig, die folgenden Faktoren zu nennen, die speziell die Preisbildung von Ackerland beeinflussen.
Ist das Ackerland im PRIA-Register eingetragen?
Das Verhältnis zwischen dem Preis für Ackerland und der Eintragung von landwirtschaftlichen Parzellen in das PRIA-Register lautet wie folgt: Je höher der Prozentsatz, der von einer landwirtschaftlichen Parzelle eingetragen ist, desto höher liegt auch der Preis pro Hektar für die landwirtschaftliche Parzelle. Der Grund dafür ist einfach – für die im PRIA-Register eingetragenen Landflächen können Fördermittel beantragt werden, mit denen die Verwaltung der Landfläche modernisiert werden kann.
Welche Faktoren beeinflussen den Preis und Wert von Waldgebieten und Ackerland gleichermaßen?
Trotz der fundamentalen Unterschiede zwischen Waldgebieten und Ackerland gibt es einige gemeinsame Faktoren, die für die Preisbildung von beiden Immobilientypen gleichermaßen ausschlaggebend sind. Folgende Faktoren können als Hauptfaktoren für den Wert einer Parzelle angesehen werden:
Bodenfruchtbarkeit
Die Bodenfruchtbarkeit oder Bewertung der Bodeneignung ist ebenfalls ein wichtiger Faktor für die Preisbildung eines Waldgebietes oder Ackerlandes. In dieser Hinsicht sichert eine hohe Fruchtbarkeit des Bodens einen höheren Preis. Während ein fruchtbarer Boden bei Waldgebieten generell ein schnelleres Wachstum und eine höhere Qualität des Waldes bedeutet, ist der Bodenwert einer der wichtigsten Faktoren im Falle von landwirtschaftlichen Nutzflächen.
Der Bodenwert ist abhängig von der Zusammensetzung, den Eigenschaften, dem Regime und der Feuchtigkeit des Bodens sowie von vielen weiteren Faktoren. Dies bedeutet, dass der Eigentümer gezielt sachkundige Maßnahmen zur Verbesserung des Bodenwerts seiner Parzelle ergreifen kann. Ein Waldbesitzer kann sein Land vor allem nach dem Kahlschlag aufwerten (zum Beispiel durch das Ausheben von Wassergräben, falls der Boden Staunässe aufweist); während die Fruchtbarkeit von Ackerland durch Düngung oder Brachliegen erhöht werden kann.
Lage und Zugänglichkeit der Parzelle
Relativ einfacher Zugang ist sowohl für Waldgebiete als auch für Ackerland entscheidend. Die Bewirtschaftung von Wald- und Ackerflächen bedingt in beiden Fällen schweres Gerät und die gefällten Bäume und landwirtschaftlichen Produkte müssen von der Parzelle abtransportiert werden. Das bedeutet, dass die Grundstücke mit leicht zugänglichen Zufahrtswegen als wesentlich wertvoller eingestuft werden.
Eine weitere Dimension ergibt sich für Waldgebiete – Je näher der Wald an größeren Siedlungen und Käufern gelegen ist, desto höher ist der Preis des Waldgebietes, da es den Holzfällern somit den Verkauf des Holzes erleichtert.
Größe der Landfläche
Größere Parzellen werden sowohl bei Waldgebieten als auch bei Ackerland als wertvoller eingestuft. Der Grund dafür ist einfach – größere Parzellen sind leichter und kostengünstiger zu bewirtschaften. Aus Sicht der Forstverwaltung betrachtet, bedeutet ein größeres Grundstück weniger Transport von schwerem Gerät und ein geringerer logistischer Aufwand.
Dasselbe gilt auch für Ackerland. Große Landflächen, auf denen mehrere Arbeiten gleichzeitig ablaufen können, sind bedeutend leichter zu verwalten, insbesondere im Fall von großen Landwirtschaftsbetrieben, deren Grundstücksportfolio mehrere Parzellen in ganz Estland umfasst.
Einschränkungen durch Naturschutz- und Verwaltungsauflagen
Auch wenn Beschränkungen durch Naturschutzauflagen vor allem Waldgebiete betreffen, gelten einige Verwaltungsauflagen auch für natürliche Weideflächen und Küstenwiesen in Schutzgebieten. Die Strenge der Einschränkungen und Verwaltungsauflagen variieren abhängig davon, ob es sich bei dem Gebiet um ein Naturschutzgebiet, einen Naturpark, eine besondere Verwaltungszone, ein Natura 2000-Gebiet oder ein Nistbereich einer seltenen Spezies handelt. Die Faustregel lautet: Je strenger die Auflagen, desto niedriger der Preis. Allerdings können Eigentümer von Landflächen in Schutzgebieten in den meisten Fällen Fördermittel in unterschiedlichem Umfang beantragen.
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