Цены в лесных и земельных сделках не «высечены в камне», а формируются в результате взаимодействия нескольких факторов. Хотя лесные угодья и культивируемые земли — это схожие виды активов, однако в формировании их цен имеются существенные различия, которые следует учитывать при покупке и продаже участка. Выделим некоторые наиболее важные факторы, влияющие на ценность и стоимость лесных и сельскохозяйственных угодий.
Факторы, влияющие на цену лесного участка
Цены на лесные участки тесно связаны с древесиной — «честью и гордостью» эстонцев. Но есть и другие факторы, которые нельзя игнорировать при ценообразовании.
Видовой и возрастной состав леса
Важнейшим фактором формирования цены на лес является его видовой и возрастной состав. Наиболее высоко ценятся участки со спелым лесом, поскольку в этом случае можно провести рубку обновления и сразу же получить прибыль. Поскольку для достижения спелости леса требуются десятилетия и это происходит через поколения, то подобное ценообразование волне понятно.
Если владелец желает получить доход от покупки лесного участка немедленно, то следует обратить внимание на более дорогие участки со спелым лесом, молодой лес и лесные угодья среднего возраста больше подходят для долгосрочных инвестиций.
Тип места произрастания
Качество древесины и скорость роста леса напрямую зависят от типа места произрастания леса, то есть подходит ли почва для произрастающих древесных пород. Особенно важно следить за соответствием типа места произрастания при создании нового древостоя, поскольку при соответствии типа места произрастания растущим в лесу древесным породам вырастит более здоровый и жизнеспособный лес, от которого в будущем можно будет получить большую прибыль.
Факторы, влияющие на цену сельскохозяйственной земли
В случае сельскохозяйственной земли также имеются определенные факторы, играющие важную роль в формировании цены. Прежде чем мы рассмотрим общие факторы, определяющие цену лесных и сельскохозяйственных угодий, важно отметить следующие факторы, влияющие на формирование цен сельскохозяйственных земель.
Зарегистрирована ли сельскохозяйственная земля в реестре PRIA?
Существует следующая взаимосвязь между ценой сельскохозяйственной земли и её внесением в реестр сельскохозяйственных массивов PRIA: чем большая часть сельскохозяйственного массива внесена в реестр, тем выше цена за гектар сельскохозяйственного массива.
Причина проста — на землю, внесенную в реестр сельскохозяйственных массивов PRIA, можно получить пособия, облегчающие хозяйствование.
Какие факторы влияют на ценность и цену лесных и сельскохозяйственных угодий?
Несмотря на большие принципиальные различия между лесными и сельскохозяйственными угодьями, существуют также общие важные факторы, влияющие на формирование их цены. Основные факторы, влияющие на цену участков:
Плодородие почвы
Плодородие или бонитет является важным фактором при формировании цены как на лесную, так и сельскохозяйственную землю. Здесь имеется прямая связь — чем выше плодородие почвы, тем выше цена. Если в случае лесных угодий более высокое плодородие почвы обычно означает более быстрый рост леса и более высокое его качество, то в случае культивируемой земли бонитет является одним из наиболее важных ценовых факторов.
Бонитет почвы формируется в результате совместного влияния таких факторов как состав, свойства, режимы, влажность почвы и т.д. Это означает, что сознательный владелец может повысить бонитет почвы своего участка за счет сознательных действий. Как правило, владелец леса может заняться мелиорацией после проведения рубки обновления (например, путем рытья канав в случае чрезмерно влажной почвы). Плодородие обрабатываемой земли можно регулировать, например, путем удобрения или оставления земли под паром.
Расположение участка и его доступность
Независимо от того, лесная это или культивируемая земля, важно иметь к ней легкий доступ. Как лесное, так и сельское хозяйство требуют использования тяжелой техники и транспортировки заготовленной древесины или урожая за пределы участка. Это значит, что цены на земельные участки, имеющие удобные подъездные пути, значительно выше.
В случае лесных угодий добавляется еще один аспект — чем ближе лес к крупным поселениям и скупщикам, тем выше цена лесных угодий, поскольку это упрощает реализацию древесины для лесозаготовителя.
Величина участка
Более крупные участки ценятся выше как в случае лесных угодий, так и в случае обрабатываемых земель. Причина проста — дешевле и проще управлять крупным участком. При ведении лесного хозяйства более крупный участок требует меньше транспортировки и логистики лесозаготовительной техники.
То же самое можно сказать относительно сельскохозяйственных земель. Гораздо удобнее управлять крупными сельхозмассивами, на которых можно осуществлять работы одновременно, особенно в случае крупных агрофирм, в земельном портфеле которых могут быть участки по всей Эстонии.
Природоохранные ограничения и ограничения хозяйственной деятельности
Хотя природоохранным ограничениям в наибольшей степени подвергаются лесные угодья, ограничения хозяйственной деятельности также распространяются на некоторые природные луга и расположенные в заповедниках прибрежные луга. Строгость природоохранных ограничений, а также ограничений хозяйственной деятельности зависит от того, идет ли речь о природном или ландшафтном заповеднике, зоне целенаправленной охраны, территории Natura 2000 или местом обитания редких видов.
Эмпирическое правило гласит, что чем жестче ограничения — тем ниже цена. Однако, как правило, владельцы земель, расположенных в заповеднике, могут подавать заявки на различные пособия.
Хотите купить или продать лесные и сельскохозяйственные угодья?
Наш многолетний опыт в сделках с лесными и сельскохозяйственными землями, а также в управлении ими дал нам экспертные знания, который мы можем использовать на благо наших клиентов. Хотите получить консультацию и помощь при продаже лесных и сельскохозяйственных земель? Мы поможем Вам заключить наилучшую сделку.
Хотите купить лесные угодья и сельскохозяйственную землю? У нас в продаже есть выбор участков разной величины – выберите наиболее подходящий!
